NOTICIAS RECIENTES MAYO. LEGISLACIÓN ACTUAL DE ARRENDAMIENTOS

              FECHAS IMPORTANTES

 

     – 23 de enero de 2019. Se deroga el Real Decreto Ley de 14 de diciembre de 2018.

     – 14 de diciembre del 2018. Se aprueba el decreto ley de arrendamientos urbanos.

     – 24 de noviembre de 1994. Se aprueba la ley de arrendamientos urbanos 29/1994.

     – 4 de junio de 2013. Se introduce la Ley de medidas de flexibilización y fomento del alquiler.Modifica la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.

      – 6 de marzo de 2019. Entra en vigor el real decreto ley después de haberse aprobado el 1 de marzo.

      – 5 de marzo. Ultimo día en que está en vigor el real decreto ley de 14 de diciembre/2018.

      – 1 de Marzo de 2019. Se aprueba el real decreto ley de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

      – 14 de diciembre. Se aprueba el real decreto ley derogado en Las Cortes.

      – 24 de noviembre de 1994. Se aprueba la ley de arrendamientos urbanos.

      – 1 de marzo. Se aprueba el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de Vivienda y Alquiler.

      – 5 de marzo. Publicación del real decreto ley 7/2019 de reforma de arrendamientos.

              – 6 de marzo. Entrada en vigor del real decreto ley 7/2019 de reforma de arrendamientos.

PERIODOS DE APLICACIÓN DE LAS DIFERENTES LEYES DE ARRENDAMIENTOS

– Contratos de arrendamiento suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero del 2019.

Se van a regir por el Real Decreto Ley de 14 de diciembre (publicado), derogado por el parlamento apenas 1 mes después, el 22 de enero del 2019.

– Contratos de arrendamiento sucritos entre el 23 de enero y el 5 de marzo de 2019.

Les será aplicado la Ley de arrendamientos que estaba vigente antes de entrar en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre pasado; es decir por la Ley 29/1994 de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

– Contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019;

Se regularán por el presente Real Decreto Ley de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. No hay ningún efecto retroactivo.

– Contratos suscritos antes de entrar en vigor el Real Decreto Ley 21/28 de 14 de diciembre pasado.

Se les aplicará la ley 29/1994 de 24 de noviembre con las modificaciones que, en su momento introdujo la ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento de mercado de alquiler de viviendas.

 

CONCEPTO DE PREAVISO (Repaso de conceptos)

El preaviso es una comunicación que debe realizarse de manera obligatoria antes de la concreción de ciertas acciones.

El uso más habitual del concepto se encuentra en el ámbito laboral.

El preaviso aparece, por ejemplo cuando una de las partes que han firmado un contrato de trabajo decide  darlo por concluido .

Podemos definir también el preaviso como la comunicación entre las partes de una relación contractual con carácter previo a una determinada actuación

En el ámbito de derecho civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Ley 29/1994 de 24 de noviembre, regula en su art.11 el preaviso del arrendatario en caso de desistimiento de contrato una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses. Esta comunicación debe realizarse con una antelación mínima de 30 días.

Es interesante conocer el origen etimológico del término, lo que nos aclarará el concepto de preaviso. En el latín es donde podemos decir que se encuentra el origen etimologico del término preaviso, ya que es fruto de la suma de dos componentes de dicha lengua:

– El prefijo “pre”, que significa “antes”.

– “Ad visum”,  que puede trducirse como advertencia advertencia.

 

En definitiva podemos decir, que el preaviso es una comunicación que suele ser obligatoria, en donde normalmente se avisa de una acción jurídica contractual.

RESUMEN

En las últimas semanas se ha consumado el desorden legislativo en materia de arrendamientos urbanos, que se venía pronosticando en este sector.

El 6 de marzo entró nuevamente en vigor -con alguna variante en relación al texto del pasado mes de diciembre- el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que nuestro Parlamento dejó sin efecto apenas un mes después de su entrada en vigor.

En esta ocasión, parece que el Ejecutivo sí contará con el suficiente apoyo parlamentario para su convalidación, gracias al apoyo de Podemos.

Recordemos los puntos fundamentales de la reforma y las novedades que se introducen en relación con el texto de diciembre:

La duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda se fija en cinco años, con la particularidad de que el plazo se amplía a siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica. Se mantiene la excepción de que el arrendatario manifieste su voluntad en contra a dichas prórrogas con un mes de antelación a la finalización de cada anualidad.

Se amplía, de uno a tres años de duración, la denominada prórroga tácita, es decir, la que tiene lugar cuando, tras la finalización del periodo contractual pactado o de las prórrogas, ninguna de las partes comunica la intención de no renovar el contrato.

En este punto, se introduce la novedad de modificar el plazo de preaviso mínimo para comunicar la voluntad de no prorrogar el contrato, una vez transcurridos los cinco o siete años de duración. En el caso del arrendador, será de cuatro meses; y, en el caso del arrendatario, será de dos meses de antelación al vencimiento del contrato.

Para que un propietario pueda recuperar su vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del arrendamiento, debe hacerlo constar expresamente en el contrato y, llegado el momento, comunicarlo con dos meses de antelación al arrendatario (en la redacción de diciembre bastaba con comunicar dicha necesidad al arrendatario y no se precisaba la constancia expresa en el contrato).

Salvo en contratos de larga duración (más de cinco años si el arrendador es persona física y más de siete años si el arrendador es persona jurídica), se limita a dos mensualidades de renta el valor de la garantía adicional a la fianza en metálico que puede ser exigida a la parte arrendataria como garantía del cumplimiento del contrato.

Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, sólo podrá incrementarse la renta de alquiler en cantidad equivalente al incremento del índice de Precios al Consumo, sin distinguir si se trata de contratos de renta reducida o no. Es decir, este real-decreto ley lo hace extensivo a todos los contratos de arrendamiento.

Se contempla crear, en el plazo de ocho meses, un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se publicará en el BOE y para cuya determinación se utilizarán los datos procedentes de la Agencia Tributaria, el Catastro, el Registro de la Propiedad, el registro administrativo de depósito de fianzas y otras fuentes de información que sean representativas del mercado del alquiler de vivienda.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica. En este sentido, se elimina la excepción de que tales servicios hubieran sido contratados directamente por el arrendatario que contemplaba la redacción del decreto ley de 14 de diciembre pasado.

Se excluye del ámbito de aplicación de la legislación arrendaticia urbana la cesión temporal, con finalidad lucrativa, de las viviendas de uso turístico.

Consecuencias jurídicas y legales:

Contratos de arrendamiento suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019: se sujetan a la normativa derogada por el Parlamento en tal fecha, surten plenos efectos jurídicos y debe respetarse la totalidad de sus cláusulas, sin que quepa su novación o modificación, salvo por expreso acuerdo de las partes.

Contratos de arrendamiento suscritos entre el 23 de enero y el 5 de marzo de 2019: se regirán por la Ley de arrendamientos que estaba vigente antes de entrar en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre pasado; es decir, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con las modificaciones que, en su momento, introdujo la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019: se regirán por el presente Real Decreto Ley, sin efecto retroactivo alguno, si bien, por acuerdo expreso de las partes, los contratos preexistentes podrán adaptarse a este nuevo régimen jurídico.

Intuimos que, dada la convulsa situación política actual y el incierto resultado del cercano horizonte electoral, se nos avecinan futuras reformas en la materia, que complicarán, aún más si cabe, la ya de por sí compleja regulación de los arrendamientos. En aras de la seguridad jurídica, convendría disfrutar de cierto reposo legislativo en la materia, aunque habida cuenta de este regreso al futuro, de momento, se nos antoja misión imposible.

 

 

 

 

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