LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Para comprar una vivienda es fundamental contar con buen asesoramiento que nos permita estar bien informados y conocer nuestros derechos evitando posibles abusos por parte del vendedor. Las cláusulas del contrato de compraventa deben estar redactadas con claridad y transparencia de manera que permitan al comprador conocer la existencia y contenido del contrato.

El Tribunal Supremo tiene declarado en reiteradas sentencias: la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas es insubsanable.

Hay que mencionar que El Tribunal Supremo ha manifestado en algunas ocasiones que la acción para declarar una cláusula nula es imprescriptible. Esto quiere decir que siempre se puede alegar sin plazo alguno.

En cuanto a a nulidad de pleno derecho, con ello queremos decir que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas no puede ser subsanada con otro documento posterior, y por tanto, este segundo documento también está viciado de nulidad. Esto viene a decir que este segundo documento no tendrá validez jurídica.

 

CLÁUSULAS ABUSIVAS MÁS HABITUALES EN LA COMPRAVENTA

 

Comprar una vivienda es sin duda una gran decisión y, para miles de familias, el mayor gasto de consumo que llevarán a cabo en toda su vida. Por eso es tan importante tener muy claros todos los pasos legales que deben darse antes de firmar ningún documento que te comprometa. También es clave tener en cuenta los aspectos fiscales que envuelven la adquisición para vitar sustos de última hora.

Las importantes sumas que corresponde desembolsar en este caso justifican que sea imprescindible poner mucha atención a cada contrato que envuelva este acto jurídico: un buen asesoramiento legal es clave para evitar sorpresas desagradables.

Para ayudarte a tomar una decisión formada y responsable, en este post resumimos algunas de las más habituales cláusulas abusivas contenidas en contratos de compraventa de vivienda. Si te encuentras con una de ellas o algún punto de la redacción te genera dudas, no dudes en contactarnos. En estos casos, es siempre mucho mejor prevenir que curar.

 

1. Cláusula que imponga los costes de titulación

 

“El comprador correrá con los gastos de declaración de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y posibles hipotecas que se constituyan”. Si te encuentras con un texto similar en tu compraventa, te recomendamos renegociar. Estos gastos, relacionados con la preparación de la vivienda para que ésta sea utilizada como tal, no debe sufragarlos el consumidor, sino el vendedor, y lo mismo ocurre con los costes de constitución de hipoteca y sus intereses. Si el constructor o promotor necesita financiación para proceder con su negocio, no es el comprador quien debe asumir el coste.

Otro punto clave –aunque en este caso más dudoso en cuanto a su ilegalidad- es el pago de la plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana), que suele trasladarse al consumidor, a pesar de ser el vendedor quien está obligado al pago, según la normativa fiscal. Aunque puede considerarse como una cláusula abusiva, los Tribunales no lo vienen considerando como tal de forma unánime, y muchas veces el criterio depende de la costumbre en cada área geográfica.

 

2. Cláusula que no fije con precisión la fecha de entrega de la vivienda

 

“La fecha prevista de entrega será el tercer trimestre del año 20xx. Dicha fecha es meramente indicativa, pudiendo variar en función de la evolución del proceso constructivo”. Cuidado con esta cláusula: siempre que cumplas con tus compromisos de pago, podrás exigir que la vivienda se entregue en la fecha consignada en el contrato aunque se indique que es una fecha meramente orientativa. Cualquier retraso que no sea por fuerza mayor permitirá exigir responsabilidad a la empresa vendedora.

 

3. Cláusula que permita al vendedor realizar cambios en la vivienda

 

Evita cláusulas del tipo “el comprador autoriza a que el vendedor realice aquellos cambios en el proyecto que vinieran justificados por motivos técnicos, jurídicos o comerciales”. Aunque puede haber factores que exijan pequeños cambios en la ejecución de la obra, nunca aceptes cambios en las características de la vivienda comprada, salvo que éstas se justifiquen por causa de fuerza mayor. Podemos impugnar dichas modificaciones aunque parezca que el contrato no nos lo permite. En caso de que la impugnación no fuera posible, siempre puedes reclamar por la depreciación que haya sufrido la vivienda.

 

4. Cláusula que imponga la subrogación hipotecaria o sus gastos de cancelación

 

“En el momento de la entrega, el comprador se compromete a subrogarse en la hipoteca que existan sobre la vivienda, aceptando las condiciones financieras pactadas en a misma. Podrá cancelarla a su criterio, aceptando asumir los gastos que de ello se deriven”. Recuerda que tienes plena libertad de aceptar o no la hipoteca que ya exista. Si decides rechazarla y buscar financiación por tu cuenta, no estás obligado a asumir los costes de cancelación de la primera hipoteca.

 

5. Cláusula que exonere de responsabilidad por vicios en la construcción

 

Es ilegal exonerar al vendedor de su responsabilidad con cláusulas del tipo “el comprador deberá comunicar cualquier desperfecto en un plazo no superior a los 15 días desde la entrega de la vivienda. Transcurrido dicho plazo, la empresa vendedora no aceptará reclamaciones por este motivo”. La Ley de Ordenación de la Edificación marca unos plazos claros de garantía: 1 año para elementos de terminación o acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda, y 10 años para los que afecten a los elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio. Cualquier imposición de plazos distintos se entenderá abusiva, y podrás reclamar incluso aunque firmes dicha cláusula.

 

6. Cláusula que limite el derecho del consumidor a elegir el notario actuante

 

Es abusivo incluir en el contrato de compraventa de vivienda una cláusula que limite el derecho del consumidor a elegir el notario actuante, a través de fórmulas como “el comprador está obligado a elevar a público el presente contrato, compareciendo en el lugar, fecha y hora designada por la parte vendedora”. Tienes derecho a elegir un notario de tu confianza, y este derecho es irrenunciable.

 

7. Cláusula que imponga al consumidor los gastos de establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda

 

Como comprador, no debes abonar a la parte vendedora “el importe correspondiente  los gastos de enganche, acometida o cualquier otros relacionados con los suministros del inmueble (agua, luz, electricidad). Al contrario, la vivienda debe entregarse en condiciones de habitabilidad y al precio establecido en el contrato. Si la vivienda no cuenta con los suministros básicos, no puede considerarse habitable, por lo que es la empresa vendedora quien debe asumir estos gastos para entregarla en plenas condiciones. 

 

Fuentes:                                                                                                                                                                                                                                                              v Lex

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